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三丰智能1月9日快速反弹
楼市发生逆转的标志是什么?克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱给出的答案是:二手房整体成交量持续上升,与一手房的差距逐渐拉近。
过去多年来,一手房成交占据市场主流。在丁祖昱看来,这一情况在2024年发生了根本性变化。
CIRC数据显示,30个重点城市的二手房成交量占比从2021年的20%多,增长至2024年6月份的66%左右。截至目前,二手房成交占比仍然接近60%。
2024年9月26日的中央政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后,市场在去年四季度明显升温。CIRC数据显示,115个重点城市新房成交在四季度止跌,重点30城二手房成交在四季度创历史新高,一二手房总需求趋稳。
镜鉴咨询创始人张宏伟分析认为,一二线城市的新房及二手房成交量在四季度回升,是二手房以价换量及房企冲刺销售业绩双重因素叠加的结果。
需求趋稳,一二手房成交四季度止跌
CIRC数据显示,2024年,百城新房成交面积和成交金额分别为2.4亿平方米、4.7万亿元,同比降幅达到24%和23%。
丁祖昱分析指出,在一系列“止跌回稳”的政策作用下,百城新房成交四季度止跌。去年全年,成都新房销售面积突破1400万平方米,上海新房成交金额突破5000亿元,分列销售面积和销售金额榜首。另外,深圳新房成交金额同比正增长,同比增长28%。
2024年,30个重点城市二手房成交面积达到2.3亿平方米,创历史新高。其中四季度二手房成交面积达到2021年以来次高。同时,一二手房市场份额开始逆转。成都和上海表现最好,其中成都二手房成交面积最高,超过2200万平方米,上海二手房成交金额接近7500亿元,居百城之首。
从一二手房需求总量来看,丁祖昱表示,2024年住房总需求规模趋稳。分城市来看,深圳、大连、长沙、上海、北京、福州等6个城市一二手房成交面积实现正增长,其中深圳以45%的涨幅居首。
整体房价方面,丁祖昱表示,去年百城一手房价回到2019年的水平,30城二手房价回到2017年的水平,部分二手房价格回调显著。不过,房价在四季度已有企稳态势,部分项目四季度量价企稳。
此轮回暖一个典型的事件是,高端住宅成交放量。其中,去年上海总价3000万元以上一二手高端住宅成交占比分别达62%和43%。
在丁祖昱看来,房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌。具体来看,今年第一季度,一二手房成交总量环比可能有两成左右的下降,但同比仍上升四成。至今年年中,70城中将有过半数的城市房价止跌。
具体到城市表现,丁祖昱认为,2025年有八城将率先回稳,分别为杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。
一名上市房企人士向21世纪经济报道指出,2024年9月26日的中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”,成为本轮中国房地产重要的转折点。去年12月的中央政治局会议和中央经济工作会议均强调“稳住楼市股市”,再度释放积极信号。其认为,目前楼市止跌了,但是还不能说“回稳”,后续持续购买力能否继续释放,仍需进一步观察。
城市分化,房企销售持续承压
从房企的角度看,2024年,百强房企累计操盘销售业绩同比下跌30%,千亿房企数量降至12家,与2016年相同。其中,民营房企销量大幅缩减,销售十强中的纯民企只占两席,即滨江集团与龙湖集团。
在政策利好释放的同时,优惠促销是房企营销主要手段。CIRC数据指出,去年有87%的项目实施了促销手段,其中华北、华南超九成的强营销项目使用价格手段。另外,房企积极利用新媒体、新技术,通过实景展现、新媒体推广和自拓客,实现了较好的营销效果。
虽然前期成交量回升,但张宏伟指出,2025年1、2月份一、二手房成交量可能会出现适度回落。“个别房企在市场好的时候,会把12月份的业绩预留一部分放到1月份,从而平衡两个财报节点的业绩。但是现在市场不好,把12月份部分业绩挪到1月份的情况也会变少。”
张宏伟表示,加上一二月份又有春节因素的存在,整体市场有可能出现适度回调的状态。
之后,楼市会如何走?张宏伟认为,市场能不能持续回温,还存在一些不确定性。
他指出,2025年如何落实3000亿元保障房再贷款以及收购存量房的进展等,都值得关注。同期,在宏观货币政策以及财政政策层面,房地产行业的相关措施的持续落地值得关注。未来,还有无储备新的政策刺激宏观经济,让楼市的止跌回稳具备持续性,这是关键要素。
丁祖昱则指出,2025年政策发力点将围绕“保主体”进行,存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎,预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成,“良币驱逐劣币”成为趋势,房企将回到持续健康运营轨道。
从房企经营的角度,丁祖昱表示,2025年房企将回到持续健康运营轨道,首先确保项目盈利,其次保障企业也能够盈利。
房地产市场2025年将呈现一个怎么样的局面?有待市场给出答案。
(作者:唐韶葵 编辑:张伟贤)
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