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经济观察报 记者 陈月芹 从2021年9月恒大正式爆雷算起，到2025年，这一轮楼市下行周期已超三年。过程中，房地产行业“雷声”阵阵。从2023年下半年开始，监管层推出一系列救市刺激政策，一二手房成交量价在筑底后呈现“L型”走势。
如果说恒大、融创、碧桂园等房企出险敲响的警钟，让开发商“大而不能倒”的信念破灭，那么间歇性加码的救市政策仍未止住楼市跌势，则让大部分老百姓接受了“房价不会无限上涨”的现实。投资客更早试探到市场的水温，“抄底”的声量也越来越小了。
尤其是在2024年，前4个月，以及7—9月，主要城市的成交量价经历了“螺旋式下降”——这是一家头部开发商管理层向监管层汇报时的表述；5月17日和9月26日，多部门推出一揽子政策托举市场，降首付、降房贷利率、降税费、松绑甚至全域取消限购，并在供给端收储存量房、回收存量用地等。积极信号确实让多地市场热闹起来，整个10月以及第四季度甚至被业内称为“逆转时刻”。
10月，北京、杭州、广州、深圳等地二手房成交量环比增长超过100%，杭州当月二手房成交超1万套——成交破万套是杭州楼市过热的信号之一；到了11月下旬，多地热度出现回落。不过，第四季度的翘尾行情仍然让多地楼市的2024年收官之战松了一口气：深圳2024年第四季度二手房成交量几乎相当于2022年全年；深圳、成都、乌鲁木齐、东营4个城市的11月二手房价格环比止跌转涨，打破百城连续7个月下跌的局面。
在这样的背景下，2025年，房价还会跌吗？楼市能否止跌回稳？
先说房价，涨的几率不大。预计2025年，一二手房成交量或在政策的持续刺激下企稳，而房价筑底仍存在不确定性，以价换量是大趋势。其中，部分一二线城市有止跌回稳的潜力；少数此前已出现超跌的城市和片区有回温迹象，如天津、石家庄等。
2024年第四季度成交量活跃起来了，主要是以价换量带动的。二手房数据更能反映楼市成交的真实情况，根据中指院数据，2024年前11个月，百城二手房价格累计下跌约7%，环比已连续下跌31个月，监测的100个城市的年内均价都出现下滑。
以价换量的局面似乎在监管部门的预期之内：通过刺激政策，挖出一批增量购房客户入市，有置换，有交易，市场才有救。“量得先稳住，价格才有价值。”一位接近政策部门的人士如是说。
一二手房均价出现短期下滑但市场仍有成交，说明需求还在；部分三、四、五线城市和地区已经数月没有成交量，空有挂牌价的意义并不大。
支撑楼市的“定海神针”仍然是就业和居民收入预期，这取决于经济。如果居民担心被裁员、被减薪，就没有勇气背上数十年的房贷，也没有信心为了改善生活置换更好的房子。同理，哪个城市的各行各业蒸蒸日上，能容纳更多就业、更多高薪群体的产业多起来，房价就会更坚挺。
上述接近政策部门的人士说，目前还有一个变量正在影响楼市的需求端：结婚的人少了，生育意愿下降，置换需求少了，能挖掘的购房增量需求较为有限。
2024年12月的交易量尤为关键，稳住增长势头，意味着9月底的政策对拉动市场仍然奏效。
可以看到的是，城市分化十分明显，12月北京成交超2.15万套，环比上涨15%；部分城市有所降温，广州12月二手房成交1.1万套，环比增幅从11月的10%降至0.67%，杭州12月的二手房交易也从1.05万套降至9751套，环比增幅从14.4%回落到6.5%。
各项政策还将加力带动市场预期修复。2025年全国住建工作会议表态，“推动房地产市场止跌回稳”仍然需要“持续用力”，多项工作也在持续稳定供给端，如盘活存量土地和房源、城中村改造货币化安置等，助力市场从阶段性恢复到持续性“止跌回稳”。
陈月芹经济观察报记者
资深记者城市与不动产新闻中心华南组负责人新闻线索请联系：chenyueqin@eeo.com.cn