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经济观察网 记者 田国宝 李恒是黑龙江省绥化市恒大观澜府二期的一名业主，与多数烂尾楼业主相比，他是幸运的，恒大观澜府是绥化市重点保交付项目，在2023年10月底，他和其他业主拿到了房子的钥匙。

不过，交钥匙时，恒大观澜府二期还未竣工，项目建设时断时续，至今仍没有完工，无法办理竣工验收备案。2024年12月27日，李恒告诉经济观察报，包括他在内，至今大部分业主无法办理网签。

2021年四季度中国恒大（3333.HK）出险时，绥化恒大观澜府项目已经停工。彼时，绥化市成立处置恒大地产项目逾期交付烂尾风险工作专班办公室（下称“专班”），将项目后续建设工程委托给“李慧英项目部”。2022年5月，项目复工。

对于恒大观澜府无法完工及办理竣工验收备案的原因，一位接近项目建设的人士告诉经济观察报，一方面因部分施工班组被拖欠工程款拒绝施工；另一方面因更换监理单位没有交接资料，导致建设手续缺失。

该人士说，绥化恒大观澜府项目保交付资金较为充足，完全可以覆盖项目保交付后续建设所需资金。对于土建、水暖、消防等领域发生的拖欠工程款情况，他也不清楚具体原因。

对恒大观澜府二期无法竣工验收备案、无法办理网签及保交付资金去向等问题，2024年12月26日，经济观察报向绥化市住建局发送采访提纲，截稿前未获回复；恒大观澜府项目施工负责人李慧英称，她正在住院，无法接受采访。

交钥匙

绥化恒大观澜府项目分两期，一期于2020年6月拿地，总建筑面积17万平方米，共有30栋楼1126套房子。截至2021年底，累计预售了1094套，楼房总体形象进度已完成77%，地库完成69.4%。

二期于2021年4月拿地，总建筑面积10.11万平方米，共有17栋楼738套房子。截至2021年底，累计预售了364套，楼房总体形象进度已完成52%，地库完成80%。

2021年底以来，绥化市恒大专班先后制定了《绥化恒大项目风险处置工程方案》《绥化市恒大项目“三保”工作方案》等一系列措施。按照保交付方案，一期项目于2022年10月底交付，二期项目于2023年10月底交付。

绥化恒大观澜府项目的原总包单位为黑龙江省海顺建设集团有限公司（下称“海顺建设”）。海顺建设为恒大地产在建设工程领域的主要合作伙伴，承建黑龙江省内多个恒大地产开发的项目。

绥化恒大观澜府被列入重点保交付项目后，名义上的建设单位和施工单位不变，具体施工负责人为绥化市人和房地产开发有限公司（下称“人和地产”）的法人李慧英，并设立“绥化恒大观澜府首期及二期项目李慧英项目部”。

据项目土建分包班组负责人魏庆兰介绍，李慧英项目部在保交付过程中，土建部分借用海顺建设的资质，海顺建设收取5%的管理费；其他配套设施工程借用黑龙江营佳建筑安装工程有限公司（下称“营佳建筑”）的资质。

据海顺建设相关负责人介绍，2022年5月，李慧英项目部及分包班组进场时，一度遭到恒大地产和海顺建设的抵制，最终通过强行进场方式入驻项目。到2022年5月底，绥化恒大观澜府项目实现“全面复工复产”。

2023年4月，绥化观澜府项目一期交付，比计划交付时间晚近半年。

与一期相比，二期项目更为复杂。二期项目共计738套房子，有158套抵顶海顺建设的工程款，保交付前共预售了206套，剩余房源大部分抵顶李慧英项目部及分包班组的工程款，并由他们出售给购房者。

上述接近项目建设的人士告诉经济观察报，按照规定，项目完成竣工验收备案后才能交付。但由于二期还没有完工，而且涉及监理、农民工工资保证金、税费、工程款等问题，无法竣工验收备案，所以不具备交付条件。

2023年9月，在业主不断上访的压力下，绥化恒大观澜府二期将部分钥匙交给了业主。过程中，恒大及海顺建设一度进行阻止，但没有奏效。

李恒说，二期项目交钥匙时，形象主体工程基本完成了，但室内部分及相关设施没有完工，地库还是“水帘洞”，电梯经常困住人，但有部分业主开始装修，并在装修好后入住。此后，施工进展时断时续，直到2024年12月中旬地库才投入使用。

截至目前，项目交钥匙已经一年多时间，绥化恒大观澜府二期大部分楼层的楼梯间处于毛坯状态，部分楼层生活配套间没有安装设备；部分楼栋的地库单元入户门未安装，地库内还有多处设施有待完善。

此外，绥化恒大观澜府二期大部分预售房源没有办理网签。

保交付

按照黑龙江省政府关于制定恒大项目“一示意案”“一楼一策”工作方案的要求，2021年12月3日，绥化市恒大专班组织有关部门研究项目资金筹集及项目建设问题，出具了由绥化市住建局代章的保交付方案。

保交付方案显示，绥化恒大观澜府一期剩余精装修、园建、配套等达到交付条件共需资金3.77亿元，经过专班与恒大地产及海顺建设沟通协商，计划用项目部分现金及剩余房屋等资产保交楼。

绥化恒大观澜府项目二期剩余工程共需资金2.24亿元。项目剩余资产除了用于一期保交付外，还剩余价值6186万元的资产及现金，尚有1.6亿元资金缺口。

根据保交付方案，绥化恒大专班计划利用恒大原协议地块，协调恒大与其他开发商合作，产生利润弥补二期保交付资金缺口；或利用其他待开发项目协同其他开发商与恒大达成垫资协议，完成二期保交付。

2022年4月26日，绥化专班再次出台保交楼、保民生和保稳定的“三保”工作方案，明确由海顺建设与当地有资金垫付能力的施工单位签订分包施工合同，采取房屋抵顶形式支付工程款；园建和装修等工程由当地城投公司完成。

经过专班与恒大地产协商，绥化恒大观澜府项目保交付按照“挂老账、付新账、算总账”的原则，明确前期各类工程债务、融资性债务及欠缴的各类款项与后期工程所需资金进行切割。前期欠款由恒大集团偿还，剩余资产全部用于后续工程建设。

具体安排为：

第一，按照20%现金、80%房屋比例支付总包单位3亿元工程款；第二，用观澜府项目价值2000万元剩余房产及齐齐哈尔恒大1.75亿元剩余资产支付装修和园建工程款；第三，按照20%现金、80%房产比例支付3950万元电梯及门窗货款；第四，用销售未回款及剩余部分房屋共计7300万元，支付水电气等配套设施及其他工程费用。

绥化恒大观澜府剩余资产处置，按照毛坯住宅5800元/平方米、精装住宅6800元/平方米、商服7000元/平方米、车位8.5万元/个作价抵顶后续建设工程款项。

海顺建设相关负责人介绍，由于现金部分比例太低，海顺建设无法接下项目，最终项目交给李慧英项目部。抵顶给李慧英项目部工程款的房源，均以人和地产名义对外销售；再交由海顺建设上报至恒大地产换取购房合同、办理网签。

2022年5月，即“三保”方案出台一个月后，绥化恒大观澜府项目复工。

资金去向

根据保交付方案和“三保”方案，绥化恒大观澜府保交付共需资金6亿元左右。项目保交付资金主要来源有三个方面：

第一，绥化恒大观澜府项目剩余资产和现金合计4.6亿元。包括项目预售监管资金5792万元，未开发土地退回土地出让金4004万元，项目预售房源按揭贷款未回款4140万元，剩余住宅和商服合计2.9亿元，205个车位1600万元，综合楼1750万元。

第二，绥化市城投公司向农业发展银行贷款1亿元作为项目保交付资金。

第三，绥化市城投公司回购双鸭山恒大酒店项目的款项。该项交易款项具体数额不明，上述接近项目建设的人士判断在1.2亿元以上。

综上，用于绥化恒大观澜府项目保交付的资金总额超过6.8亿元，其中现金在3.6亿元左右，资产抵顶工程款在3.2亿元左右，足以覆盖项目后续建设所需的6亿元。

根据海顺建设和李慧英项目部出具的情况说明，项目土建工程款在2.75亿元左右，消防工程在1460万元左右，门窗货款1900万元，园林建设1700万元，水电暖、电梯及人防等在4300万元左右。减去没有支付的园林建设，实际支出在3.5亿元左右。

此外，绥化恒大观澜府项目按照精装修预售，保交付阶段，除了90多户业主要求精装修外，剩余要求毛坯交付的业主，绥化恒大专班按照700元/平方米退还精装费用。上述接近项目建设的人士测算，退还装修费用预计在9000万元到1亿元。

两项合计共计4.5亿元左右，与6.8亿元保交付资金及6亿元保交付预算均有不小差距。在这种情况下，绥化恒大观澜府项目保交楼过程中为何还会出现停工、拖欠工程款和上报产值进展缓慢等情况？

土建分包班组负责人魏庆兰告诉经济观察报，其负责施工的土建和水暖等工程，尚有1300万元没有结算支付；此外，经济观察报向多方证实，项目园林建设工程款有1700万元没有支付。

由李慧英项目部出具、由人和地产盖章的情况说明称，李慧英项目部施工工程造价为2.84亿元，绥化恒大专班已支付房源和现金工程款2.65亿元，尚欠工程款1934万元，无力支付剩余魏庆兰工程款，请求绥化市住建局恒大专班级第三方支付。

根据海顺建设与李慧英项目部签订的协议，项目工程款需要转入海顺建设指定账户，由海顺建设统一监管，李慧英项目部不得以任何名义和方式从建设单位直接收取工程款，以房抵工程款也必须经海顺建设办理相关手续。

海顺建设相关负责人介绍，在实际支付工程款过程中，除了甲供材料外，只有部分款项通过海顺建设接收和支付，大部分现金及抵顶房产由李慧英项目部直接接收和支付给施工单位，没有经过海顺建设。

目前，由于税费、监理、拖欠工程款等相关问题，绥化恒大观澜府二期建设工程大部分产值没有上报至海顺建设，无法完成工程结算。如果没有结算产值，即便是项目全部完工，也无法竣工验收备案。

拖欠工程款是因为绥化市恒大专班没有足额支付工程款给李慧英项目部？还是已经支付，但李慧英项目没有支付给分包商？对相关问题，绥化市住建局及李慧英均没有给出答案。

（应受访者要求，李恒为化名）

田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。