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圣诞节的这一天，中海地产在上海徐汇滨江的豪宅中海领邸·玖序开盘。

这个最小户型面积226平米，售价3500万/套起步的项目，在30分钟内被购买一空。

从6月28日开盘以来，中海领邸已经五次开盘，每次开盘都会全部售罄，在180天内一共卖了1200套，单盘业绩高达282亿。

业内人士也惊叹：

282亿的销售额，单独拿出来，在全行业都能排进前25。

2014年1-11月房地产企业销售排名（部分）

但，让人惊讶的不是中海的业绩，而是今年上海有钱人的“购房力”。

中海的另一个项目：顺昌玖里，销售均价17.2万/平米，今年年初开盘，一次卖了近200亿；

保利在杨浦滨江的外滩序BUND45，单价最低的一套约10.5万/平米，最高一套单价超14.8万/平米，只有74套房源，一下子涌进了538个人交钱摇号；

卖得火的还有融创外滩壹号院二期，均价17万/平米，今年三开三罄卖了超200亿；

单价16万/平米的绿发·浦江园，开盘当月也卖了超100亿。

易居克而瑞曾做过一个统计，今年前9个月，上海总价3000万以上的豪宅一共成交了1817套，成交规模创近10年最高。

图片来源：丁祖昱评楼市

有专门教人投资买房的播主在播客中说：今年上海楼市已经没有什么“打新”的机会了！

但还是挡不住上海的豪宅卖爆了。

这样的现象发生在房地产下坡期，让很多人非常费解。因为市场主流声音一直在喊“狼来了”，在接下来的经济周期中，需要应对的是“消费降级”、GDP增速下降、资产价格下跌，有房的人应该尽快“逃离房地产”，没房的人可以“以租代买”。

一些官方的统计数据也被用来做论据：

上海市统计局公布的1-11月社会消费品零售总额数据：比去年同期下降3.1%。其中，前一段被爆炒的餐饮业下降幅度更大。

而且，这样的现象不止发生在上海，北京也一样：

今年1-11月，北京市实现社会消费品零售总额12865.9亿元，同比下降了2.8%。

北京市社会消费品零售总额累计增速，单位：%

与此同时，售价超11.1万/平米的北京宸园，9月28日取证至今已经网签231套；成交价格约17.5万/平米的京华玖序，网签已经超过75.5亿，项目325套房源，实际去化率99.4%。

在3000万以上豪宅成交榜上，北京遥超广深，紧随上海之后。

北京、上海这两大一线城市，出现了一样的“症状”：豪宅大卖，但社零走出下降趋势。

有金融领域的从业者说：消费对GDP增长的贡献度连续3个季度下降。最终消费支出对国内生产总值增长贡献率从一季度的74%，下降到二季度的47%，三季度又下降到了29%。

房地产回升了，消费却下降了。

于是，有人呼吁，为了救房地产而出台了史上最宽松的购房政策，现在也轮到救消费了。

今年，上海的“乐品上海”餐饮消费券已发到了第三轮，只静安区就发放了超3000万元餐饮消费券。

北京市除了在全市范围内发放家电、电子产品等8类消费券，单类商品最高补贴2000元/件，总补贴最高16000元/人，经开区、门头沟等地还以区为单位发放汽车消费券。

上海市测算：消费券每1元补贴可以带来4.2元消费。

北京市在统计公报中表示：家用电器和音像器材类商品零售额在“以旧换新”政策带动下增长9.2%。

但人们普遍觉得，这样的力度还不够。

从全国来看，社会消费品零售总额数据还在同比增长，但有几类在年底快速下降：化妆品类、金银珠宝类、文化办公用品类。

中产是消费的主力军大部分存在于北京、上海，这两大最强一线城市的消费数据走低，说明中产也开始捂紧钱包生活了。

数据来源：国家统计局

在一线城市的人会有一个通感：经济好的时候，所谓的中产们会通过消费来营造一种“自己不断变好”的感觉，他们往往会买几个奢侈品包包，尝试一下大品牌的化妆品。

他们也是在楼市上涨期加杠杆加得最猛的群体，手里有500万，就敢上车千万级入门豪宅。

到了近两年的房价下行期，他们又成为提前还贷最积极的一群人。我所认识的人中，就有“房子价值千万，个人月消费3000”的案例，为了降低买房杠杆压力，他们不断向自己的消费开刀，把化妆品、出门吃饭全砍掉了。

所以，尽管北京、上海是全国居民人均存款最高的两个城市，也是全国大中城市中拥有最大中产群体的两个，但因为此前的“超前”买房，如今面临着巨大的消费缩减压力。

2023年全国城市居民人均存款数据

中产面临的是为之前的超前消费“还债”的压力，但真正的富豪们却不是同一个逻辑。

有钱人们不是靠工资产生现金流的，所以他们更倾向于用投资思维看待资产安排问题。他们现在更在意的是“如何保住此前获得的胜利‬果实”。

近期北京、上海的豪宅市场中，都不乏外地客户的身影，这些人来自矿产等实体行业，和之前投资扩张、重仓金融资产不同，他们现在选择谨慎投资，而一线城市的豪宅更符合“低风险”这一个要求。

所以，本质上是消费的本地化，以及房产类投资从全国向一线城市与都市圈核心城市集中，在一定程度上加重了“社零疲软、豪宅卖爆”的现象，

这一点与开发商们纷纷向重点一二线城市集中不谋而合。

今年1—11月份，全国住宅销售面积同比下降了16.0%。相比之下，北京、上海的数据分别为：下降4.7%、下降3.5%。

一线城市正在与其它城市拉开更大的差距。