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分红险“上货架”动真格 卖不动分得少难题待解
刚刚过去的2024年，全国土地市场供需两端延续缩量态势，溢价率低位徘徊，流拍率虽有下降但仍处于较高位。据机构统计，2024年全国住宅用地成交规模降幅超两成，土地出让金仅为2020年高点四成左右。聚焦高能级城市拿地投资，成为众多房地产企业的共识。
从全国城市土地出让排名来看，北京、上海、杭州位列前三名，也是土地出让金超千亿的城市，而2023年土地出让金超千亿的城市有6个。排名跃迁的城市包括：北京由第3名升至第1名、西安由第7名升至第4名、常州由第10名升至第7名。
对于2025年的土地市场，业内人士认为，虽然去年底土地投资迎来小幅“翘尾”，但销售回暖传导至土地投资仍需时间，预计企业投资将继续维持谨慎、分化的趋势。
全国300城宅地出让金同比降近28%
在“以房定地”的要求下，住宅用地供应收缩，同时房企资金承压叠加商品房销售相对低迷，2024年住宅用地需求不足。
据中指研究院数据显示，2024年，全国300城住宅用地出让金达2.08万亿元，同比下降27.81%；成交楼面均价为5443元/平方米，同比下跌5.91%；平均溢价率为4.29%，较2023年同期下降0.35个百分点。
中指研究院企业研究总监刘水表示，当前土地市场仍面临一定压力，尽管2024年多地在土地出让前发布拟出让清单，但房企在融资、销售双重挑战下，除热点城市或深耕的城市外，拿地力度均较一般。从各线城市成交规模来看均在缩量，由于房企拿地聚焦核心区域，所以一线城市土地出让金占比提升。
而从近几年各线城市成交规模变化来看，一线城市宅地成交面积峰值出现在2021年，二线及三四线城市峰值均出现在2020年，其中三四线城市2019、2020年成交规划建面均超6亿平方米，占300城比重约为56%，但是随着市场持续下行，三四线城市库存去化压力逐步加大。
另外，麟评居住大数据研究院监测数据也显示，2024年全国涉宅用地供应、成交规划建筑面积同比分别下滑28.4%、23.4%，平均溢价率为4.2%，较上年下降0.3个百分点；流拍率为12.4%。而从土地出让热度及分布来看，一线城市溢价热度大于二线、三四线城市，同时拿地金额占比明显扩大，占据市场绝对份额。数据显示，2024年一线、二线、三四线城市涉宅用地平均溢价率分别为7.6%、4.4%、3%。
一二线热点城市高价地频出
2024年以来土地市场延续低温运行态势，但“9·26”新政以来热点城市频现高溢价地块，不少城市涌现高价地。北上深杭仍是房企重要布局地，广州、成都、合肥优质地块也吸引房企积极参拍，土地市场整体维持点状高热、持续分化的趋势。
2024年12月2日，深圳市南山区后海金融总部基地地块以185.12亿元成交，溢价率46.32%，创下深圳涉宅地块总价新高，也是2024年全国成交最贵的宅地；11月29日，北京市朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”地块以153.32亿元成交，创下北京单笔土地出让金纪录。
在上海，2024年11月28日，上海市新杨思地块以7.44万元/平方米的楼面均价成交，溢价率40.37%，该地块是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，并刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。而在此前8月份的上海第四轮土拍，绿城以48.048亿元拍下的徐汇区原小米总部地块，楼面价高达13.1万元/平方米，创下全国单价地王新纪录。
除一线城市以外，包括西安、成都和杭州等热点城市近期也相继出现高价地。2024年12月12日，西安市北二环地块以25.59亿元成交，成为西安土拍市场总价地王；12月19日，杭州迎来计容新规后首场土拍，萧山区北干东单元地块溢价率达77%，创下2024年杭州土拍最高溢价率纪录。
从全国城市土地出让排名来看，北京、上海、杭州位列全国前三名，也是土地出让金超千亿的城市。而2023年土地出让金超千亿的城市有6个。虽然北京住宅地块出让数量由2023年的61宗减少至2024年的41宗，但是不断有大体量组合地块推出，全年有3宗超百亿地块成交，因此在全国排名中，由2023年的第3名跃迁至2024年的第1名。此外，出现排名跃迁的城市还有西安和常州，其中，西安由第7名升至第4名，常州由第10名升至第7名。
全国住宅土地出让金排名前10名城市
图/中指研究院
业内预计更多高品质、高单价地块将成交
虽然2024年土地市场整体仍承压，但是年末核心城市加快卖地，北上杭等地优质地块土拍竞争激烈。
对此，刘水认为，尽管土地市场的回温目前还仅限于热点城市优质地块，但市场活力进一步提升，有利于房企拿地信心逐步修复。在中央经济工作会议提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的背景下，各地将持续优化房地产政策，随着楼市不断回暖，预计未来土地市场热度也将进一步提升。
对于2025年的土地市场，克而瑞分析人士认为，从城市角度来看，房企将聚焦于核心城市或自身深耕区域，过去的全国化布局或不再，核心城市和优质地块可能出现局部火热的情况。虽然2024年年底土地投资迎来小幅“翘尾”，但销售回暖传导至投资仍需时间，预计2025年企业土地投资将继续维持谨慎、分化的趋势。
在麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱看来，土地市场将坚持“控量提质”的导向，有望迎来更多高品质、高单价地块成交，房企拿地策略可能会有小幅调整，但聚焦高能级城市的趋势不会改变。而2025年在政策支持以及高品质地块的推动下，土地出让情况有望整体低位企稳，溢价率回升至6.5%水平，但仍难赶超2021年及以前水平。
新京报贝壳财经记者袁秀丽