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近年来，上海持续加快保障性租赁住房建设，为许多来沪新市民、青年人和一线务工人员提供住房保障。上海应如何寻求更精准的供需适配机制，进一步优化保租房总体布局，提升新市民尤其是城市建设者群体的良好居住体验？
今年上海两会期间，民进上海市委提交一份《关于优化本市保障性住房建设管理的建议》（下称“提案”），建议通过数字技术推动保租房的区域供应平衡，细分保租房申请群体，盘活资源加大保租房供给等举措，进一步优化上海保障性住房的建设和管理。
提案指出，“十四五”期间，上海加大保障性租赁住房筹措建设力度，在全国一线城市中名列前茅，供应保租房土地总量也位居全国主要城市之首。
不过，当前，上海保障性住房建设管理依然存在以下三方面不足：
一是各级政府在保租房建设中给予了较大投入，但实际成效与期望目标还存在距离。如保租房的申请门槛偏高，如“合法就业”等规定，事实上对申请人的职业和承租能力等提出了一定的门槛要求。其次是不同区域的房源供需失衡，全市已经投运的保租房整体空置率约26%，但部分地区符合要求的用户却还有大量需求得不到满足，房源供给与申请用户的适配性不足。
二是与市场化租赁市场服务相较，政策预期优势不明显。据调研，保租房用户的主要意见是“房租过高”“租金涨幅大”“租期不稳定”等，而管理运营者对青年一代的就业方式、生活节奏和收入起伏等现实状况缺少了解与反馈机制，主动调整管理举措的意愿不足。
三是保租房建设与管理领域存在建房土地成本高、融资成本高、税率高、租金回报率低和回报周期长等。同时还存在如建设选址时对社会群体区分认知的主观偏差，到投入运行后却出现了尴尬的“邻避”现象，由此引发了入住群体的社区融入困难等问题。
针对上述问题，提案提出三方面具体建议：
一是以数字技术推动保租房的区域供应平衡。本市数字城区建设已经初具规模，建议运用网络数据库技术精准把握本市范围内不同层级、多种需求的保租房用户动态变化，从顶层设计层面建立与各区人口规模布局挂钩的保障房用地指标分配机制，推动保障性租赁住房的区域供应平衡。充分发挥在数字化管理环境中，本市现有保租房源的使用情况精准信息优势，打破区域管理的局限，实现全域的扁平化管理，切实提高房源组织与客户需求等衔接效率，为未来规划提供依据指南。
二是细分保租房申请群体，构建高效的适配机制。建议采用以个人社会信用分值为基础，适合当代灵活就业环境的申请核准体系。在实际操作中应用网络数字技术手段，减少繁琐的书面工作，让客户能方便快捷地获得合适的保租房。探索针对青年异地就业、跨区实习等短租需求，以“青年驿站”模式，对符合条件的青年提供诸如30天以内的短期低租金过渡性租赁住房，并设立一站式申请端口，为吸引更多的新市民打通融入城市的“最初一公里”。关注城市建筑、快递运输、物业管理、城市保洁等从业人员需求，制定服务不同租户的“一张床、一间房、一套房”的具体标准，保障安全、卫生、便捷、实用的居住供给。
三是盘活资源加大保租房供给。在城市更新过程中，本市各城区中都有一批相对陈旧的旅馆、商务楼等，建筑本身寿命尚有较长时间，却大多处于空置状态，建议全市组织系统普查，用合理价格收购或长期租赁后，改建为保租房，盘活社会资源，保持城区居住群体的多元化，并缓解部分城区的“空心化”趋势。在保障房的相关土地出让中，依托政策扶持降低土地出让金，利用税收优惠、补贴，以及不动产投资信托基金等创新金融工具等减轻企业负担，为保障房供给可持续发展和积极投入带来动力。