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1月9日晚间，碧桂园公告披露了境外债务重组及业务发展的最新情况。

公告称，公司就债务重组的关键条款已与由7家银行组成的协调委员会达成共识。该提案构成进一步谈判和具体文件的框架，旨在成功落实境外债务重组。

重组提案主要针对碧桂园在现有债券债务、现有银团贷款债务及由公司借入或担保的若干其他贷款下的境外债务，拟给予覆盖范围内的债务持有人5个选项，将债务转换为现金（通过要约回购）、强制性可转换债券、不同票据（新票据）或贷款融资（新贷款）。

有望削债116亿美元

根据公告，碧桂园向债权人提供以下架构：

1、在重组生效日将债权人所持相关范围内债务通过要约回购出售予公司，以换取现金，价格较该范围内债务的面值存在折让，最少90%本金削减。

2、以强制性可转换债券的形式纯粹股权化，最终到期日为2025年6月30日（即参考日期）后3.5年。这部分会100%股权化。

3、年期延长及部份股权化（以强制性可转换债券（最终到期日为参考日期后7.5年）及票据及/或贷款融资的形式）。这部分67%股权化。

4、年期延长并设有本金削减（以票据及/或贷款融资的形式，最终到期日为参考日期后9.5年）。该项有35%的本金削减。

5、仅延长到期日，不设本金削减（以票据及/或贷款融资的形式，最终到期日为参考日期后11.5年），以配合债权人的不同偏好及需要。上述若干选项将设有上限。

此外，新债务工具将包括实物支付机制，若碧桂园选择实物支付，则适用的票息将按较高利率累计。

所有新债务工具均将受惠于信用支持计划，其中涉及：1、碧桂园若干附属公司的保证及股份质押；2、指定项目及资产组合的现金清偿；3、潜在的其他信用增强形式。各方仍在就以上各项进行磋商。

同时作为重组提案的一部分，碧桂园控股股东正在考虑进一步对公司的资产负债表进行去杠杆化，其中包括将其在2021年12月至2023年9月期间向公司提供未偿还本金总额为11亿美元的股东贷款部份股权化。

据悉，上述重组提案若得以落实，碧桂园有望最多减少116亿美元债务，将使碧桂园实现大幅去杠杆化。这其中，包括将债务到期时间最多延长至11.5年以及降低融资成本，目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年的约6%降低至重组后的每年约2%。

知情人士称，目前碧桂园已经收到不少债权人的表态，表示愿意长期支持公司度过当前的难关，同时期望公司能够尽快完成重组。

“根据最近两年市场的实际情况，市场一直在大幅调整。从之前不少企业进行境外债重组的案例来看，债权人现在都非常理性。这次碧桂园的方案做得比较务实，已经有部分债权人表示出兴趣。”有债权人透露。

分析人士认为，债务重组工作的推进，不仅是应对当前困境的必要手段，更是为公司未来的发展铺平道路的关键一步。长远来看，也有利于保护业主、员工、债权人和合作伙伴等各利益相关方的合法权益并实现价值最大化。

回笼资金超600亿

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，碧桂园重组的基调是股东和境外债务人共度难关。不论是将债期延长，还是将11亿美元的股东贷款转换为该公司或附属公司的股份，且其近年来卖掉该卖的项目和股权，都彰显了股东共渡难关的决心。

他也强调，重组的背景是房地产市场止跌回稳。2021年下半年以来，房地产市场降幅已经收窄，一二手房加总的交易量已经稳定在14—15亿平方米，一线城市已经趋稳，三四线城市跌幅在明显收窄，市场底部越来越清晰。

对于企业而言，在保交房、加强资金监管的情况下，碧桂园在各地的项目，特别是三四线、县域的受欢迎程度依然较高，这时对于债务人来说，不能倒在黎明前，最优选择就是和企业共度难关。等待市场和企业价值的修复。

机构对此也表示看好。

华泰证券研究认为，出险房企债务压力减轻，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面则有助于出险房企有更多资源用于保交楼，降低近年行业层面的“期房”信任问题，改善新房销售预期。

业内研究人士认为，如果重组能顺利达成，将有助于修复公司的资产负债表，大幅延长债务的偿还期限，并为公司经营状况的根本改善奠定基础，同时这也将为其他房地产企业提供一个可借鉴的范式。

实际上，作为此轮出险房企中积极自救的代表，碧桂园一直在“双边并行”，除了化债端积极推进，其在经营上也采取多举并行的措施自救。

2022年以来，处置滞销资产和盘活沉淀资金成了碧桂园的工作重点。

当年8月，碧桂园出售了其所持广州亚运城联营项目公司26.67%股权，回笼资金12.92亿元。2024年12月，碧桂园彻底清仓转让持有的长鑫科技1.56%股权，再度回笼20亿元资金，拟将出售事项所得款项用作一般营运资金，目前打算主要用于保交楼等项目建设开支。

3年来，通过处置滞销类资产及盘活沉淀资金，碧桂园回笼资金超600亿元，一方面促进了公司整体运营的良性循环，也为保交房提供资金支持。

亮出家底

年初的新年致辞中，碧桂园透露去年全年累计交付房屋约38万套，在第三方统计榜中位居行业第一，是交付量排第二的中海地产的两倍。近两年碧桂园累计交付近100万套房屋，近三年累计交付更是达到170万套房屋。

碧桂园执行董事兼杨惠妍此前表态，今年的工作核心依然是保交房和修复资产负债表。

此次公告中，碧桂园也亮出了最新的家底。

截至2023年末，碧桂园旗下有超过3000个开发项目，可售合同总面积在9000万至9200万平方米。这些项目包括位于马来西亚、泰国、澳洲、印尼、美国、印度、香港、英国及纽西兰9个国际市场的29个开发项目，以及位于中国内地超过2900个开发项目。此外，碧桂园还有约130至140万个车位可供出售。

此前2022年报显示，碧桂园截至当年底，已获取权益可售资源约9555亿元，另有潜在权益可售资源2528亿，合计约1.2万亿。

2024年，碧桂园实现归属于公司股东权益的合同销售金额约为471.7亿元，对应合同销售面积约492.2万平方米。