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万物云上市后首次收购住宅物业。

1月3日晚，万物云（02602.HK）发布公告，宣布以2.27亿元的价格收购中洲物业100%的股权。

公告指出，2024年12月31日，万物云的全资子公司深圳市誉鹰物业服务有限公司与独立第三方深圳市中洲投资控股股份有限公司（下称“中洲控股”，000042.SZ）签署了股权转让协议。根据协议，万物云以约2.27亿元向中洲投资收购深圳市中洲物业管理有限公司（下称“中洲物业”）100%的股权。该股权转让协议在经卖方董事会于2025年1月2日审议通过后生效。

渐苒咨询创始人、渐苒研究院首席研究员汤晓晨于1月6日向《华夏时报》记者表示，过去几年，物管行业并购市场显著降温，企业并购趋于选择较小规模的交易，并明确高标准的并购要求。万物云此时通过收购扩大规模和市场份额，有一定的示范效应，让其他企业看到并购的价值和机会。

据中指研究院，2024年物业并购市场“平淡无奇”，除年初金茂服务以总现金3.24亿元收购北京市润物嘉业企业管理有限公司全部股权外，鲜有物业公司规模型收并购的消息传出，并购市场继续遇冷。

“此次收并购标的额不大，但市场影响较大，原因是业内期望头部企业收购动作能够带动行业走出调整期。但整体上大部分物企仍对收并购持谨慎态度，而且当前市场环境下，一些企业资金紧张，缺乏并购资金支持，因此并购潮很难产生。并购仍会是行业整合和企业发展的重要手段，但规模和频率会降低。”汤晓晨说道。

以约12.46倍的PE值收购

公开资料显示，中洲物业是一家专注于提供住宅物业服务的企业，为中洲投资旗下的全资子公司。

根据中洲控股披露的数据，截至2024年9月30日，中洲物业资产总额约为2.57亿元，负债总额约2.27亿元，净资产3051.27万元。在营收方面，2024年前九个月其实现营收约2.56亿元，净利润约为9465.54万元，净利率为36.95%，经营活动现金流净额为-2197.65万元。

万物云此次收购中洲物业100%股权的总对价约为2.27亿元，其中包括中洲物业存量项目的对应交易对价1.67亿元，分六期支付；中洲物业未交付项目对应交易对价6000万元，这部分款项将在相关项目正式交付且去化率不低于60%时予以支付。去化率将根据新交付项目的已销售面积及总可售面积计算（不含项目车位面积）。

据此进一步计算，万物云以约12.46倍的PE值收购中洲物业。汤晓晨认为，从资产质量角度，中洲物业有较高项目收缴率，且项目主要在核心城市，资产质量优质，一定程度上支持较高PE值。从市场环境角度，此次收购PE值不算低，考虑协同效应和长期收益，该估值有其合理性。

根据公告内容，万物云此次收购涉及中洲物业旗下44个住宅类项目，包括37个在管项目和7个未接管项目，年化合同收入3.04亿元，可并表收入为2.88亿元。中洲物业2023年的项目整体收缴率86%以上，整体交付5年以上项目普遍收缴率90%以上，整体平均单位平方收入为4.06元。其项目主要分布于深圳、成都等核心城市，其中97%的项目（以年化合同收入计）位于万物云价值街道范围内。

进一步布局蝶城战略

“万物云收购中洲物业是一次战略性投资，此次标的额不大，但能够提升万物云在深圳、成都等核心城市的住宅物业管理市场份额，深化蝶城战略。”汤晓晨说。

据了解，万物云于2021年提出了蝶城战略。蝶城是万物云旗下传统业务与空间物联业务结合的产物，也是该公司发展物业城市模式的主要形式，即建立以街道为单位，以3公里为半径，30分钟内可达的服务区域，在住宅、商企和城市等不同物业项目之间，万物云提供保洁、保安、机电保修、保绿的统一服务，通过集约化运营形成规模效应，降低边际成本。

数据显示，2024年上半年，万物云蝶城底盘数量增长至462个，其中标准蝶城202个，主攻蝶城180个，目标蝶城260个。

截至2024年6月30日，万物云累计对200个蝶城完成了流程改造的验收工作，包含1337个住宅物业项目。

另据万物云在半年报中披露，受益于“人+机器”流程变革、“飞鸽”智慧调度平台及区域资源共享等改造方案，住宅物业服务的毛利率在2024年上半年内同比提升了0.8个百分点。经过集团蝶城战略的坚定实践，让行业长期感到困顿的物业利润“剪刀差”得到了最优解。

万物云在此次收购的公告中表示，本次收购预计新增10个蝶城，升级5个现有蝶城，优化4个现有蝶城，提升公司在重点城市价值街道的密度。通过蝶城改造和运营，公司将改善服务体验、提升运营效率和客户满意度，扩大公司在住宅物业服务领域的规模和市场份额，增强盈利能力和综合竞争力。