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江汉路上迎新年
每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
如果要用一个字定义2024年上海楼市，那就是——贵。
去年上半年，套均2500万元以上的豪宅，上海日均卖出12.5套；到了下半年，豪宅标准悄然提升到3000万元，平均每天卖掉7套。
上海市场对于豪宅“开盘即罄”已经习以为常，甚至十几秒卖出一套豪宅也不再是什么令人惊讶的消息了。
即使是在七八月这样的传统淡季，套均价格“半个小目标”的豪宅仍然抢手：融创外滩壹号院二期二批次110套超大户型开盘，1小时内清盘，销售额近57亿元；融创锦园项目首开一抢而空，33套房源成交金额18.27亿元；总价更高的绿城前滩百合园三期10套别墅，总价5300万~1亿元，认购率达到210%。临近去年年末，中海·领邸玖序为豪宅收官，118套平均总价约4100万元的滨江大平层，30分钟左右全部售罄。
头部开发商在上海赚得盆满钵满，特别是中海地产，全年总销售额突破700亿元，被认为是全国性房企在单个城市的最高销售纪录。据克而瑞统计，中海地产在上海全口径销售额达到702.23亿元，断层式领先（第二名364.73亿元、第三名348.47亿元）。
去年全国11个百亿单盘，上海独占7个
上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团董事长丁祖昱在2025年度发布会上公布了上海豪宅销售数据：总价3000万元以上的新房，全国共成交了4107套，上海占其中的61.6%、2530套。而第二名北京和第三名深圳，分别成交594套和533套。不仅如此，3000万元以上的二手房成交套数，上海占了42.7%、529套。
“包括香港在内的全国范围，上海应该是近几年高端住宅销售最集中的区域，而且有越卖越多、比例越来越高的现象。”丁祖昱说。
不仅如此，高端项目的单盘战绩也值得深入分析。
2024年全国诞生了11个业绩超百亿元的楼盘，上海独占7个，依次分别是中海·顺昌玖里，中海领邸、融创外滩壹号院二期、翠湖天地六和、城投露香园、保利·世博天悦和华润中环置地中心。除了华润中环置地中心“以量取胜”外，其余6个项目单价均超过16万元/平方米。
排名第一的中海·顺昌玖里单价达到21.4万元/平方米，高层住宅在2024年3月一次性推盘销售，创下196.5亿元的开盘销售纪录，单项目全年合计销售370亿元，成为高端住宅中的全国销冠。
“而在此之前，没有一个单一项目全年卖到过370亿元。”丁祖昱指出，项目是高层和风貌别墅相结合的产品，因此客户群体更加丰富一些，总价从3000多万元到上亿元。
去年下半年，上海市场还有另一个现象级住宅项目——翠湖天地六和，尽管单价高达20.8万元/平方米，但108套豪宅开盘售罄，累计销售金额119.79亿元。
当时的市场说法是：“全上海的有钱人都在等它。”
露香园和保利·世博天悦的单价都达到了16.7万元/平方米，销售额分别是115亿元和110.3亿元。
此外，上海还有部分新开盘和体量较小的高端住宅。在克而瑞评出的五大豪宅作品中，弘安里、陆家嘴太古源·源邸、香港置地·启元与保利世博天悦、翠湖天地六和等共同上榜。还有凯德茂名公馆、滨江凯旋门、绿城外滩兰亭、保利滨江天珺、汇元玺等等，均在2024年创下了认购率270%~492%，开盘日光的好成绩。
“售罄压力不大”
某豪宅项目市场部负责人曾对《每日经济新闻》记者分析，从上海高端宅地供应的速度来看，此后每年的豪宅供应（2500万元以上级别）可能达到至少3000套。
这一供应量，已经接近了2024年全年的消化能力。而每经记者注意到，去年四季度之后，不少高端项目开盘选用了“少量多次”方式，而即使推盘套数不多，项目也不再触发积分。
新的项目供应和准豪宅地块还在路上。太古源、金陵东路项目、锦园（更名为融创壹号院）等即将入市，绿城拿下的“原小米地块”、宸嘉发展摘得的徐汇龙华地块，都是下一阶段的“新贵”。
在政策条件不变的前提下，2025年上海能否延续高端市场的热度？
上海中原地产资深分析师卢文曦对每经记者说：“消化肯定是能够消化的，只是节奏、速度未必会像2024年那么快了。其实2024年下半年市场已经表现出了分化，抢手的项目可能开盘就售罄；即使消化得不那么好，半年之内也能基本去化。例如2024年的海玥黄浦湾，开盘之初并不火爆，但最后也去化了，总体来说高端住宅售罄的压力不大。”
“全款买房比例不小”
值得注意的是，2024年3000万元以上的二手房也增加了6%，但是套均价格亿元以上的成交比例下降。对此，丁祖昱解释，“因为可替代的新房产品出现，既有风貌别墅，还有一些优秀的平层豪宅。真正的亿元以上高端项目，从原来的二手房转向了一手房。”
2024年都有哪些人在买豪宅？
融创外滩壹号院市场负责人曾向记者透露：“本地和江浙一带的客户大约各占40%，这些客户通常出手阔绰，第一批次全款买房的客户占了一半左右。”
每经记者从翠湖天地六和公布的销售摇号排序结果看到，买房人的身份证号码显示为全国不同省份，并且占了不小比例。其他高端住宅营销负责人也向记者透露，不少其他省市具备上海购房资格的买家积极参与摇号竞争，并且出手阔绰，全款买房的比例不小。
上海某头部豪宅项目营销负责人也表示：“2024年外地客户到上海进行资产配置的现象明显，特别是有核心资源的房子。其实部分客户并不具备买房资格，但孩子在国外留学，通过毕业落户的方式获得房票来买房。”
镜鉴咨询创始人张宏伟曾在去年年中对《每日经济新闻》记者分析：“北上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂，又是核心资产，未来三到五年大概率是价格上行周期。”
“2025年，市场肯定还是有看头的，关键就看有没有好产品。风貌产品会面临些许压力，具体市场表现还是要看各种项目的竞争力。”卢文曦分析。